Satu Nombor Menentukan Caj Penyelenggaraan dan Undi AGM Anda

Jabatan Perumahan Negara sedang menimbang sama ada untuk memisahkan kedua-dua fungsi ini, dan sebaliknya mengenakan caj penyelenggaraan mengikut luas lantai. Dalam pembangunan bercampur, langkah ini secara tidak langsung akan memindahkan beban kewangan daripada lot kedai kepada unit kediaman.

Relung · 2026-09-14

Tanya mana-mana pemilik kondominium di Malaysia tentang perkara yang paling sukar difahami mengenai kehidupan strata, dan rungutan yang sama akan berulang: mengapa unit di sebelah, yang saiznya lebih kurang sama, membayar caj penyelenggaraan yang berbeza? Atau, dalam versi yang lebih tajam bagi pembangunan bercampur — mengapa saya perlu memberi subsidi kepada podium beli-belah yang tidak pernah saya gunakan?

Jawapannya terletak pada satu nombor yang diperuntukkan kepada petak anda, yang dipanggil unit syer. Pada 10 September, di Seminar Pengurusan Harta Strata 2026 di Sunway Resort Hotel, Petaling Jaya, seorang pegawai dari Jabatan Perumahan Negara menyatakan bahawa kerajaan sedang mempertimbangkan untuk memisahkan fungsi nombor ini.

Maizatul Izzah Mohd Shamsudin, penolong pengarah kanan Bahagian Pengurusan Strata jabatan tersebut, membentangkan satu kajian semula ke atas Akta Pengurusan Strata 2013 yang akan memisahkan mekanisme penentuan caj penyelenggaraan daripada mekanisme penentuan undi — berpotensi memansuhkan unit syer daripada Akta Hak Milik Strata 1985 sepenuhnya, mewujudkan satu mekanisme gantian di dalam Akta Pengurusan Strata (APS), dan sebaliknya membahagikan caj penyelenggaraan mengikut luas strata.

Namun begitu, beliau memulakan dengan kaveatnya sendiri, yang wajar disertakan dalam setiap laporan mengenai perkara ini: "Cadangan dalam pembentangan ini tidak seharusnya dianggap sebagai satu pindaan atau sesuatu yang muktamad kerana kami masih dalam proses memperhalusi cadangan pindaan." Tiada apa-apa di sini yang telah menjadi undang-undang. Tiada apa-apa yang telah dibentangkan di Parlimen. Inilah sebabnya mengapa ia penting untuk difahami sekarang, sementara rangkanya masih boleh dibahaskan.

Apakah sebenarnya unit syer

Unit syer bukanlah proksi kasar untuk saiz, walaupun kebanyakan pemilik menganggapnya begitu. Ia terhasil daripada satu formula dalam Akta Hak Milik Strata 1985, dan formula tersebut sengaja diberi pemberat.

Unit syer = (A × F₁ × F₂) + (B × F₃)

• A — Luas lantai petak anda
• B — Luas mana-mana petak aksesori, lazimnya petak letak kereta anda
• F₁ — Faktor pemberat untuk kegunaan petak
• F₂ — Faktor pemberat untuk aras lantai dan status seluruh lantai
• F₃ — Faktor pemberat untuk petak aksesori

F₁ adalah di mana letaknya pengaruh sebenar. Ia bukan satu angka tunggal tetapi satu julat, dan kedudukan sesuatu petak di dalam julatnya bergantung pada faktor-faktor seperti sama ada koridor dan lobi umum berhawa dingin dan sama ada terdapat lif atau eskalator untuk diselenggarakan.

Jadual: Faktor pemberat jenis petak (F₁)

Julat indikatif di bawah garis panduan formula unit syer. Kedudukan dalam setiap julat bergantung pada faktor-faktor termasuk penyediaan lif dan eskalator serta penyaman udara berpusat di kawasan umum. Sesetengah negeri menggunakan nisbah mereka sendiri untuk pembangunan bercampur.

Maka, satu lot runcit boleh mempunyai lebih daripada dua kali ganda unit syer berbanding sebuah pangsapuri dengan luas lantai yang sama — dan oleh kerana Akta menghendaki caj dikenakan secara berkadaran dengan unit syer peruntukan, ia menanggung lebih daripada dua kali ganda bil penyelenggaraan.

Dua ciri sistem ini yang menyebabkan kebanyakan masalah. Pertama, ia melaksanakan dua tugas yang sama sekali berbeza serentak: unit syer anda menentukan bil anda dan pemberat undi anda di AGM. Kedua, seperti yang diketengahkan oleh Maizatul, unit syer ditetapkan pada peringkat awal dalam jadual petak yang difailkan sebelum satu unit pun dijual, dan tidak boleh diubah setelah hak milik strata didaftarkan — tidak kira bagaimana kemudahan umum atau penggunaan sebenarnya berubah sepanjang tiga puluh tahun berikutnya.

Apa yang berlaku jika caj penyelenggaraan mengikut luas lantai

Jika faktor pemberat disingkirkan dan caj dikenakan mengikut luas strata sahaja, aritmetiknya akan berubah. Berikut ialah satu skim yang dipermudahkan untuk menunjukkan arah dan anggaran saiz perubahan tersebut.

Ambil contoh sebuah pembangunan bercampur dengan 100 unit pangsapuri dan 10 lot runcit, setiap petak bersaiz 1,000 sq ft, dan bajet penyelenggaraan bulanan sebanyak RM100,000. Berikan pangsapuri faktor F₁ sebanyak 1.10 dan lot runcit 2.40.

Jadual: Skim yang sama, dicaj dengan dua cara

Angka ilustrasi menggunakan formula unit syer dan faktor pemberat indikatif, bukan pembangunan sebenar. Agregat unit syer 134,000; jumlah luas strata 110,000 sq ft. Bajet tidak berubah dalam kedua-dua lajur — hanya pembahagiannya yang beralih.

Carta: Siapa bayar lebih, siapa bayar kurang Caj penyelenggaraan bulanan per petak, skim bercampur ilustrasi.

Skim ilustrasi, bukan pembangunan sebenar. Jumlah bajet yang sama iaitu RM100,000 sebulan dalam kedua-dua kes — pembahagian berasaskan luas mengagihkannya semula, bukan mengurangkannya.

Pembahagian mengikut luas tidak menjadikan penyelenggaraan lebih murah. Ia hanya mengalihkan siapa yang membayar, dan dalam pembangunan bercampur, ia mengalihkannya kepada unit-unit kediaman.

Itulah bahagian yang perlu direnungkan sebelum sesiapa pun bersorak. Istilah "lebih adil" memainkan peranan besar dalam perdebatan ini, dan jawapan mana yang dianggap adil bergantung sepenuhnya pada sama ada anda berpendapat sebuah podium beli-belah patut membayar lebih kerana ia menghasilkan lebih banyak kelusuhan, kos keselamatan yang lebih tinggi dan trafik lif yang lebih sibuk — atau sama seperti sebuah unit kediaman kerana ia menduduki luas lantai yang sama.

Dalam blok kediaman sepenuhnya, kesannya jauh lebih ringan. Apabila setiap petak berkongsi julat F₁ yang sama, unit syer sudahpun menjejaki luas lantai dengan agak rapat, dan perbezaan antara kedua-dua kaedah ini menyempit kepada faktor pemberat aras lantai dan petak aksesori sahaja.

Mahkamah telahpun sampai ke situ dahulu

Apa yang menjadikan kajian semula ini lebih daripada sekadar kemas kini teknikal ialah hakikat bahawa mahkamah-mahkamah di Malaysia telah menghabiskan tujuh tahun mengupas isu yang sama, dan telahpun mencapai satu kedudukan yang tidak dijangka dengan jelas oleh statut.

**2019–20 — Muhamad Nazri bin Muhamad lwn JMB Menara Rajawali** Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa sebuah badan pengurusan bersama (JMB) mesti mengenakan satu kadar caj penyelenggaraan yang tunggal dan konsisten untuk semua petak. Mahkamah Persekutuan mengesahkannya. Bagi JMB, keseragaman menjadi peraturan.

**2024 — Aikbee Timbers Sdn Bhd & Anor lwn Yii Sing Chiu & Anor** Mahkamah Rayuan mengambil pendirian sebaliknya untuk perbadanan pengurusan (MC), dengan mentafsirkan seksyen 60(3)(b) APS sebagai membenarkan kadar yang berbeza di mana petak-petak "digunakan untuk tujuan yang berbeza dengan ketara". Di Pearl Suria, petak kediaman menikmati kolam renang dan gim yang tidak boleh digunakan oleh petak komersial. Mahkamah Persekutuan menolak usul pada 19 Mac 2024, membiarkan keputusan itu kekal.

**2026 — Ho Phoy Kwang & Anor lwn The Summit Subang USJ Management Corporation** Mahkamah Rayuan sekali lagi mengekalkan kadar berbeza dalam pembangunan bercampur, dengan melihat kepada penggunaan sebenar dan manfaat daripada kemudahan berbanding label petak, dan membezakan kes Nazri atas alasan bahawa sebuah perbadanan pengurusan memegang kuasa statutori yang lebih luas daripada JMB.

Kesimpulannya ialah wujud satu pemisahan yang tidak akan dijangka oleh mana-mana pemilik hanya dengan membaca Akta. Jika bangunan anda masih diuruskan oleh JMB, satu kadar dikenakan untuk semua. Sebaik sahaja ia beralih kepada perbadanan pengurusan (MC), kadar berbeza boleh dikenakan — jika ia boleh dijustifikasikan oleh tujuan penggunaan yang berbeza dengan ketara, dan jika ia adil dan munasabah.

Dilihat dalam konteks ini, kajian semula Jabatan Perumahan Negara ini kelihatan bukan seperti idea yang datang tiba-tiba, tetapi lebih kepada badan perundangan yang cuba mengejar doktrin yang telahpun dibina oleh mahkamah.

Separuh lagi yang tidak dibincangkan: undi anda

Hampir semua tumpuan telah diberikan kepada soal wang. Separuh lagi cadangan ini yang lebih signifikan ialah bahagian yang satu lagi.

Hari ini, unit syer anda ialah pemberat undi anda. Pisahkan kedua-duanya, dan setiap mesyuarat agung di negara ini akan diberi pemberat semula. Fikirkan siapa yang pada masa ini memegang petak-petak berkeluasan besar dan berpemberat tinggi: pemaju dengan stok tidak terjual, pemilik komersial lot podium, pengendali hotel dalam skim bersepadu. Di bawah sistem semasa, mereka menanggung bil yang berat — dan undi yang sepadan beratnya, termasuk dalam mengundi bajet yang menetapkan bil tersebut.

Terdapat satu bentuk keadilan kasar dalam gandingan itu. Anda bayar paling banyak, anda punya suara paling besar. Putuskan gandingan itu, dan persoalan yang jelas timbul: apakah yang patut menjadi asas undi? "Satu petak, satu undi" akan menyerahkan kawalan muktamad kepada pemilik kediaman kecil yang bilangannya ramai. Pengiraan mengikut luas lantai pula akan berada di pertengahan. Setiap jawapan mengagihkan semula kuasa ke arah yang berbeza, dan tiada satu pun yang neutral.

Mengapa ini lebih penting daripada yang disangka Malaysia mempunyai kira-kira tiga juta petak strata merentasi 27,000 skim, dan kadar pembandaran negara telah meningkat daripada 28% pada tahun 1970 kepada kira-kira 78% hari ini, dengan unjuran 85% menjelang 2040. Strata bukanlah satu bentuk pemegangan khusus di sini; ia semakin menjadi cara hidup utama rakyat Malaysia. Kutipan caj sudahpun menjadi kelemahan kronik sektor ini. Anggaran industri meletakkan kadar kutipan caj penyelenggaraan pada 40–50% dalam skim kos rendah, 60–70% dalam skim kos sederhana, dan 80–95% di peringkat atasan. Sebarang pembaharuan yang menaikkan bil bagi petak kediaman akan memberi kesan kepada bahagian pasaran yang paling tidak mampu membayarnya.

Apa yang perlu dilakukan sementara ini masih draf

Pemilik. Ketahui unit syer anda. Ia terdapat dalam jadual petak dan pada hak milik strata anda, dan kebanyakan pemilik tidak pernah melihatnya. Bahagikan unit syer anda dengan agregat skim untuk mendapatkan bahagian sebenar anda bagi setiap bajet yang diluluskan oleh JMB atau MC anda — serta pemberat undi anda yang tepat. Anda tidak boleh berbahas tentang pembaharuan kepada satu nombor yang tidak pernah anda semak.

Skim bercampur. Jika anda memiliki unit dalam pembangunan dengan komponen runcit atau hotel, kira sekarang apakah kesan pembahagian berasaskan luas kepada baris bajet anda. Pemilik kediaman dalam skim-skim ini adalah kumpulan yang paling banyak terkesan, dan pada masa ini mereka adalah yang paling senyap dalam proses perundingan.

JMB dan MC. Ketahui di pihak mana anda berada dalam garis pemisah Nazri / Aikbee sebelum menetapkan kadar tahun hadapan. JMB yang mengenakan caj berbeza berada di landasan yang tidak selamat; MC yang berbuat demikian memerlukan justifikasi yang didokumenkan dan boleh dipertahankan, yang terikat kepada penggunaan dan manfaat sebenar, bukan kepada jenis petak semata-mata.

Pembeli. Minta maklumat unit syer dan kadar semasa per unit syer sebelum anda menandatangani perjanjian, bukan hanya angka bulanan utama. Dalam pembangunan bercampur, tanya juga sama ada skim tersebut di bawah JMB atau MC — ini menentukan sama ada caj anda boleh berbeza secara sah daripada kedai di bawah anda.

STATUS CADANGAN INI Semua yang dihuraikan di sini adalah cadangan jabatan yang dibentangkan di sebuah seminar, yang secara jelas dinyatakan oleh pegawai yang membentangkannya sebagai masih diperhalusi dan belum sedia untuk dibawa ke Parlimen. Pindaan Akta Pengurusan Strata 2013 dijangka akan sampai ke Parlimen tahun hadapan sebagai sebahagian daripada pakej perundangan Dasar Perumahan Negara 2026–2035, bersama tiga akta baharu. Sehingga itu, sistem unit syer sedia ada dan duluan kes di atas mentadbir bangunan anda.

Unit syer telah diminta untuk melaksanakan dua tugas sejak 1985, dan untuk pasaran pangsapuri tanpa lif, ia telah melaksanakan kedua-duanya dengan memadai. Dalam era skim bersepadu yang menyusun kediaman di atas pusat beli-belah, di atas hotel, dan di atas tempat letak kereta kongsi, satu nombor berpemberat tidak lagi mampu menanggung kedua-dua bil dan undi anda. Memisahkannya mungkin adalah langkah yang betul. Inilah sebabnya mengapa penting siapa yang akan memutuskan asas bagi setiap separuh — dan perbahasan itu masih terbuka.

Sources

1. EdgeProp.my — Strata Management Act 2013 review considers changes to maintenance charges, voting rights (2026-09-10)
2. Conveyancing Practice Committee — "Significance of share units in strata development" (the share-unit formula and its weightage factors)
3. iProperty.com.my — What is a schedule of parcels, and how to use the share unit formula
4. Chee Hoe & Associates — "Calculating rates of and share units" (parcel-type weightage ranges)
5. ) — "Can a management corporation impose different rates of maintenance charges and sinking fund?" (*Aikbee Timbers Sdn Bhd & Anor v Yii Sing Chiu & Anor*, section 60(3)
6. Messrs Koo Jia Hung — "Federal Court ruled that developer and management corporation can impose different rates of charges" (Federal Court disposal of the *Aikbee Timbers* motions, ) (2024-03-19)
7. MahWengKwai & Associates — "Single rate of maintenance charges applies to management corporations" (*Muhamad Nazri bin Muhamad v JMB Menara Rajawali*)
8. Conventus Law — "One development, different maintenance rates? The Court of Appeal clarifies a management corporation's powers" (*Ho Phoy Kwang & Anor v The Summit Subang USJ Management Corporation*)
9. Bernama — "Maintenance fee arrears: should we be concerned?" (collection rates by scheme type) (2025-03-11)
10. Bernama — "Tiga akta baharu, satu pindaan di bawah Dasar Perumahan Negara 2026–2035" (strata unit and urbanisation figures; the SMA amendment in the legislative package) (2026-08-10)